城市更新不是傳統房地產?那開發商該怎麼搶灘?

城市更新不是傳統房地產?那開發商該怎麼搶灘?

原標題:城市更新不是傳統房地產?那開發商該怎麼搶灘? 隨著城鎮化不斷推進和房地產市場快速發展,國內房地產正從新建、開發、交易為主的市場,逐步轉向以存量房交易為主…

 

隨著城鎮化不斷推進和房地產市場快速發展,國內房地產正從新建、開發、交易為主的市場,逐步轉向以存量房交易為主的時代。與此同時,城市中心尤其是一線城市中心新增土地已經處於極度稀缺的狀態,城市未來的發展需建立在對現有建築的升級改造更新之上,在此基礎上,城市更新成為城市發展的新增長點。

存量時代,國內迎來「城市更新」潮

城市更新不是傳統房地產?那開發商該怎麼搶灘?近年來,國內的一些主要城市,城市更新已經開始起步。北京、上海、廣州、深圳等一線城市相繼出台新的城市總體規劃和城市更新行動計劃,不同於以往的大拆大建,土地資源利用進入以存量開發為主的新階段,把歷史風貌保護和存量改造放在更加突出的位置。

不久前舉辦的2017中國城市更新論壇上,住建部政策研究中心秦虹發布《中國城市更新研究報告》,報告指出,我國已從傳統的物質層面、拆舊建新式的城市更新,發展到城市有機更新的新階段。城市有機更新不是原來簡單的推倒、拆除、重建的更新,而是在保持原有的城市機理,甚至保持原有建築外貌不變情況下的城市的有機更新,是變與不變的內在統一。其中,平衡好政府、投資人、民眾三者的需求和利益,非常重要。

城市更新不是傳統房地產?那開發商該怎麼搶灘?城市更新的要素有哪幾重?

問題在於,一個成功的城市更新需要什麼?

對此,秦虹分析指出,城市更新中,包括創意、共識、內容、產業、資本、趨勢等要素非常關鍵。創意,創意是挖掘潛力、提升價值的重要手段;共識,城市更新涉及利益方面太多,在保護、傳承與創新之間如何達到平衡,必須得到各個方面共同的認識;內容,一個建築只是改變了建築而不更新它的內容,那叫城市建築的裝修,不叫更新。真正的有機更新,既有建築美觀上的增加,更有內容上的提升;產業共生、業態共享;多元化的資本參與,提升價值需要優秀的資產管理;更新項目的形象,所有的更新項目打造,服務於人、服務於內容的內外場景,人們到這裡感覺舒服,建築吸引人、企業;趨勢,把握趨勢者擁有未來。基於此,秦虹表示,未來中國城市有機更新的空間巨大,但挑戰也很大。

實際上,美國、歐洲、日本等發達國家早在上百年前就完成了大規模的房地產開發,進入到存量資產階段,更新、運營和改造是房地產行業重要的市場之一。與此同時,西方國家現代城市更新的理論已經趨於完善,成果覆蓋社會、經濟、政治、法律、城市規劃與設計、管理、產業研究、城市發展與復興等各領域。

不過,相比西方發達國家,我國目前關於城市更新的政策還有待改善。上海交通大學中國城市治理研究院研究員王林指出,我國還需要務實的為今後城市更新尋找規劃方法、政策途徑,需要多途徑、多路徑。「有利於功能提升、有利於遺產保護,有利於社會生活提高,有利於公共景觀提升的,我們都應該去支持。」

王林特別指出,工業建築的保護需要政策,需要花巨大代價。此外,還要引進人才、引進居住,採用多種方式,讓有志於城市更新、工業廠房保護的人來做這一地方的發展。這一過程,需要企業、政府、私人,甚至個體共同參與。

王林亦指出,城市更新目前還面臨巨大的挑戰,首先,大城市人口還會繼續增長。第二,城市的尺度上,我們現在對交通的觀點、網路科技社會的觀點,都需要重新思考,因為未來的生活方式很多不可知。

城市更新不是傳統房地產?那開發商該怎麼搶灘?參與房企需避免哪些誤區?

面對城市更新高達數萬億的商機,越來越多的房企和機構開始關注存量更新市場,並付諸實踐。

目前,針對城市更新眾多細分市場,有聚焦棚戶區片區改造開發的企業,例如首開很早就提出了「城市復興官」計劃,萬科、遠洋、陽光城等房企也紛紛價碼城市更新;有聚焦新材料、新技術研發的企業,北新建材成為了該領域的一站式提供商;有聚焦將改造低坪效空間的聯合辦公企業,如優客工場、氪空間等;也有聚焦將老工廠改造成為創新創意產業園的企業,如翌成、德必等;還有聚焦將老舊物業改造成為特色酒店的企業,皇家驛站便是其中的典型代表。

同時,大量的資本方也開始密切關注城市更新和舊樓改造。2012年,國開金融與高和資本收購的上海中華企業大廈屬於其中的典型案例,隨後兩家又聯手進行了上海老舊廠區改造加新建的夢中心項目。今年,泰康資產的年度投資計劃也明確將城市更新納入其中;黑石、中美綠色產業基金、中信金石等資本方更是積极參与到城市更新市場的大潮中。

高和資本董事長蘇鑫表示,房地產實際上是生產房子的過程,而城市更新不一樣,城市更新生產現金流,屬於實體經濟。圍繞城市更新實際上是地產商轉型、城市消費升級和各方資源合作。

房地產公司要轉型,有兩條路可走。其一,繼續走擴張、併購、擴大規模:5000億、1萬億甚至更多,但今後很難獲得資產市場的認可。其二是開發型向資管型轉變,把不穩定的、低的現金流資產,提升、加工,變成穩定的、持續的、增長的現金流資產,通過證券化或類證券化產品賣給資本方。比如在成熟市場的凱德集團,實際上已經是一家資產管理型開發公司,表現形式即為基金化,業務範圍包括開發基金、增值基金和持有型基金。

未來開發商要實現轉型演變,蘇鑫認為將經歷兩個過程:一是像以前那樣,開發商是把資本、資產和運營三者揉在一起自己來做。二是開發商將來會把資產移出表外,通過證券化等方式減輕資產負擔。

不過,蘇鑫強調道,轉型過程里可能也會有各種誤區。比如,開發商轉型為基金或資產管理公司並不具備先天優勢,反而挑戰極大,因為地產商關注的是百萬、千萬以上的收入,而資產管理關注幾萬甚至幾千的收入和成本;現在每個賽道都有一堆的賽手,要想長期走下去沒有資本的推動不行。而且,輕資產運營也需要跟資本對接,運營與資產結合,通過運營提高租金獲得資產價值增長;目前大型資本對商業地產配置仍然偏債性,從國際經驗來看,國際大都市的核心樓宇都是保險資金來持有。保險資金是追求長期、穩定、安全的資本,它跟穩定現金流的商業資產結合較為匹配。

城市更新怎樣才能盈利?

 

那麼,城市更新如何賺錢?

蘇鑫表示,城市更新通過「改硬體、裝內容、促流動」的方式將能夠顯著提升商業資產價值。城市更新過程里,硬體改造預計可以提升20%-30%資產價值,通過運營提升租金后,資產價值預計會提升40%-50%,流動性產生溢價,通過證券化變現會產生20%-30%收益。

「城市更新的核心是裝內容,讓現金流穩步提升,讓租金做高。因為商業地產缺少流動性,而獲得流動性在國外的經驗就是證券化,但證券化定價的方式,跟以前在表內定價是不一樣的,現在是看租金現金流倒算。所以裝內容提升租金是城市更新的本質。」蘇鑫表示,如果覺得證券化、REITs是未來大的潮流,現在就應該積極探索類證券化的模式。

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