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達康同志的棕地再發展觀

Hits: 1Bruce K. Chung 20170421 這世間每一片土地沒有絕對優缺點,但看如何將劣勢轉化,如何突顯優點。 這世界上有沒有最尊重自然的開發方式?看似矛盾的命題,這是人類面對工業發展過頭之後的新思維,如何兼具生產與環境是一種綠色生產的思維,當生產行為終止之後,如何善用被污染過的土地,將土地傷痕的歷史特徵轉為重新發展的優勢,也是一種新思維,我們稱之為棕地再發展(brownfield redevelopment)。 記不記得電視劇「人民的名義」裡頭的[達康同志]?這位書記將礦場的塌陷區規劃再發展轉變為新開發區,觀眾對這情節或許佩服驚訝感到神奇,其實,歐洲地區早就有礦區再發展經典案例,最知名的莫過於德國魯爾工業區,好幾個受污染的礦區在北威州的區域規劃與地方行動方案中,重新被賦予新的綠色設計與發展典範至今。 這種看似跌破大多數人眼鏡的想法,觀念一點都不新奇,只是多數人不熟悉這樣的思維。以地域廣大的中國大陸地區為例,龍頭形象的北京798藝術園區,也是這類的產業空間轉型範例,或是河北省峰峰礦區也有重新轉為文旅景區經驗,或因為開發過程的各方失誤,導致城市核心區的大坑洞工地轉為景觀公園的台中秋紅谷公園。 「人民的名義」電視劇裡那位達康書記的想法,只是點出了人類社會在這三十多年以來面對褐地再發展的關鍵課題,如同蓋房子不一定都要蓋新房,如何在既有歷史建築物中找尋新生命的另類發展思維。 這類案例多可將缺點轉化為優點,善用原本不平整的坡地的缺點,因為有傾斜的位差,反而創造了多了遠眺的景觀優勢,或是增加了生物多樣性的生態價值,當然,在商業角度來看,更可能是地產增值的王道喲。 人類聚居的歷史,從農業時代依偎河邊討生活,再到工業時代由工業廠房聚集形成的公司鎮,人類由生存需求逐步擴張對物質生活享受的慾望,有優勝劣敗的競爭,有共生互利的合作社群,逐步因為擴張迅猛,生產用地需求不足,重新回頭找尋當初剝削環境資源而荒廢的舊工業地帶,這樣的環境演化,隨著新區開發,也暗示發展密集的國家地區,未來更多發展機會不在新區,而是如何將褐地,棕地,鏽地(brownfield, rust belt)轉變為綠色地帶、白色地帶。 礦區再發展有必要嗎? 必須如此! 如何轉變呢? 要把握時機,晚了,就可惜了。

[ISP] 天外飛來的老市場再生-巴塞隆納舊市場改造

Hits: 6天外飛來的老市場再生-巴塞隆納舊市場改造 – Bruce K. Chung 老舊空間改造再生,比平地起高樓更難。 難在要照顧舊關係又得另創新局。 舊關係,包括老舊硬體設施,尤其包括舊居民與零售商店的社群關係。 新局,包括現代交通需求、新的消費空間、現代都市新公共空間、現代都市美學焦點。 西班牙巴塞隆納第一區Ciutat Vella (加泰隆尼亞語:老城)改造舊市場聖塔凱特琳娜市場(Santa Caterina Market),操刀再生的設計單位捨棄推土機剷平為素地的手法,就地保留舊立面重建。 根據設計單位闡述的設計理念,從批判觀點城市多元複雜的特性,反省實質規劃。假設有個適用場所空間的複雜模式,空間規劃不過是盤算街道寬度與建築高度之類的規則。將購物區搬到Avenida Cambó,減少購物比例,新設計增加了極為吸睛的彩色波浪大屋頂,利用新增的開放式屋頂結構面向Santa Caterina核心區,使得市場與周圍的居住區之間有所區別,肉眼就能夠看出改建過的歷史痕跡,這種尊重原本空間文化背景的方式,雖然被迫減少可以規劃的商舖面積,相對之下增加了公共使用的空間,回應都市代謝軌跡的態度。這手法既呼應巴塞隆納城市特有的活潑亮麗風格氣氛,又能創造室內不同小型分區的挑空公共空間,尊重舊設施與舊關係,不全部拆除重建,保留舊立面,在舊市場上方覆上彩色波浪型超大屋頂,創造不同室內挑空公共空間,也為巴塞隆納炎熱氣候環境提供了冷熱空氣對流機會,是相當謙虛又亮眼的創意。 [延伸閱讀資料] http://openbuildings.com/buildings/santa-caterina-market-profile-3037

刪除強制徵收條款 自廢都更尚方寶劍

Hits: 2現在論未定案版本,言之過早。 掌握最大權力者,政府也。 有權力約束業者與提供誘因條件者,也是政府。 業者追求最大利益,人之常情,還是可以批評業者,但難苛求建商都是慈善家。 最該被打醒的還是政府 ! 都更不只是房地產變換土地持有方式。 回去看一下教科書,都市更新更最重要的目標是創造房地產市場價值還是社會公共利益? 只說政府兩字也太過籠統,明白說就是內政部營建署與各縣市首長最應反省。 不然,以後真的不用再談都更了。 【參考新聞】 ——————————————————————– 強制徵收條款刪除 建商:尚方寶劍沒了 都更已死 2012-06-16  中國時報 【王莫昀/台北報導】  …

都市更新條例三讀修正 公有土地處分更彈性

Hits: 3 都市更新條例三讀修正 公有土地處分更彈性 中央社2006.04.25  今日晚報 立法院院會今天三讀通過「都市更新條例」第二十七條條文修正案,明定以權利變換方式實施都市更新事業時,範圍內公有土地及建築物得讓售予實施者;至於協議合建範圍內之公有土地及建築物以標售方式辦理時,除原有法定優先承購者外,實施者得以脫標價格優先承購。 修正條文將增加都市更新事業計畫範圍內公有土地的處理彈性,考量在合理範圍內,優先讓實施者,也就是都市更新事業的機關、機構或團體,如同一般民間慣稱之「業主」、「甲方」,或申請建築執照的「起造人」,可取得土地優先承購權,以利推動都市更新。 今天通過的修正條文為以權利變換方式實施都市更新事業時,除按應有之權利價值選擇參與分配或領取補償金外,並得讓售實施者。 至於「權利變換」則指更新事業計畫範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於更新事業計畫實施完成後按其前原權利價值比例及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。 另一項修正條文為以協議合建方式實施時,得以標售或專案讓售予實施者;其採標售方式時,除原有法定優先承購者外,實施者得以脫標價格條件優先承購。 所謂「協議合建」,則指由地主與建設公司合作,按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合建,並分回改建完成後之建築物及其土地比例,需取得全部權利人之同意才可實施,其程序依一般建管程序辦理,無須另外擬訂任何計畫送審。

竹市/頭前溪都計案 都發局辦說明會

Hits: 8社會新聞|ETtoday 竹市/頭前溪都計案 都發局辦說明會 記者季從茂/新竹報導 2005-01-28 19:36 「擴大新竹市都市計畫」案居民說明會於水源社區活動中心及舊社里集會所召開二場次,地方民眾參與踴躍,市議員曾仁宗、李黃錦燕與鄭宏輝等議員表示認同,並希望市府於都市計畫程序完成後能加速開發。 都市發展局黃秋榮局長表示,新竹市毗鄰科學園區,且天然與人文資源豐富,發展潛力無窮,因此為因應未來發展趨勢,預先規劃都市發展用地,全市納入都市計畫是勢在必行;然而都市發展是長期性的,必須配合市府整體財政循序漸進落實,因此在發展初期,要將所有非都市土地均劃設為住宅區是不合理,也是不可能的,只能先將已開發密集聚落、毗鄰市中心地區、重大建設周邊地區等優先納入住宅區,其餘暫劃設為農業區,做為都市儲備發展用地;本案自民國92年初至今近二年,局內同仁與規劃公司均相當努力,就是希望能塑造好的居住環境,帶動地方發展,也希望民眾能予以認同及支持。 都發局於說明中表示,頭前溪沿岸地區毗鄰頭前溪、市中心與科學園區,計畫區內水圳等自然資源豐富,因此定位發展為優質住宅社區,在保障居民權益、保存地方發展紋理、維護自然生態環境、善用千甲車站轉運機能、提昇整體環境品質等規劃原則下,規劃完善的住宅、商業、休憩等生活機能,並融合自然環境規劃設計人行步道、自行車道、親水空間、低密度建築等人性空間,期待在土地使用與都市景觀上,塑造出優質的生活環境,以吸引入口定居,進而帶動地方整體發展。 都發局同時表示,住宅區、商業區及公共設施用地等,係根據本區條件,並考量市中心、竹北等地區未來的人口容納量後,預估到民國110年該地區約可吸引約29700人居住,再據以推算可配置面積;住宅區主要配置於既有聚落、毗鄰市中心地區及千甲車站附近地區等,面積約113公頃;商業區主要配置於經國路與中華路兩側現況己發展商業地區及千甲車站附近地區,面積約14公頃;而為塑造出優質生活環境,更根據人口比例及最適步行距離,配置了三所國小、二所國中、九處公園、八處兒童遊樂場及多處停車場、綠地、廣場等公共設施用地,面積約160公頃。開發方式則視情況分別採一般個別開發、整體開發、開發許可、一般徵收等方式。 都發展進一步表示,劃設為農業區的地區,其實是都市儲備發展用地,不僅可申請建築農舍,以及原建地目土地可直接建築開發,五公頃以上有相關法令可遵循申請變更為住宅區,並沒有限制開發,只是與住宅區開發方式不同罷了。此外,除了完整生活機能提供外,道路系統規劃40米高架道路及多條15至20米主要道路,以加強與竹北、市中心區間及鐵路東西兩側地區間連繫,同時規劃8至12米次要與出入道路,健全整體交通路網;另在都市景觀上,對於人行步道與自行車道留設、建築量體與型式等方面均有適當之建議,以期塑造優美舒適居住環境。 對於都發局的詳細說明與用心規劃,曾仁宗、李黃錦燕與鄭宏輝等議員及與會民眾均給予高度肯定,普遍認同目前規劃成果草案,不過同時也希望市府在住宅區劃設比例與區位、開發方式等方面能再多加考量,並加速未來開發時程。

都市更新 舊廠房變搖錢樹

Hits: 2這類棕地(Brownfield)轉化為房地產機制的金雞母,取得成本常取決於地目變更時程,典型”時間是金錢”範例。 這些廠房過去是否曾經有過”可能”污染?否則更新後的土壤與地下水污染責任界定,可就難了。 ———————————————– 2005.01.18  中時晚報 都市更新 舊廠房變搖錢樹 吳瑞達/台北報導 房地產投資客有個理財竅門─跟著公共工程走,在都會區,隨著都市發展,及公共工程的推動,許多企業的老舊廠房,一夕之間麻雀變鳳凰,投資機會也無限。 都市更新計畫,使得擁有大量土地的企業,興起資產開發題材,不少建商也四處覓地,將土地加工成住宅大廈或高級別墅,房價更是翻上兩番。 遠雄集團的大都市建設,就是舊廠房變華廈的代表建商之一。大都市建設近年在台北木柵,離動物園不遠的秀明路、新光路口附近,買下本來是塑膠廠的土地,興建樓15層的「大都市秀明」高級住宅,成為當地的指標建築。 統一相關企業的統美建設,在北市東興路、基隆路口,推出的「統豐世貿」三棟廠辦大樓,先前是生產日本川崎機車的舊廠房,大樓完工後,整個街景完全改觀。 另外,在南港忠孝東路六段、玉成街口,以原南隆鋼鐵廠為基地,在前年推出「大都市新天地」案,戶數近300戶的大廈住宅。 北投原為月光鉛筆的舊廠房,由於文具產業不具競爭力,前年也改建為住宅,推出「月光花園」預售案。 大同區也有類似的案子。原先的舊工廠,如中央鑄幣廠廠區,前年底也推出「最傳奇望族」預售案;大同公司在敦煌路6000坪的舊工廠,也將在今年改建住宅,預計6月間推出預售。 北市的經驗北縣也看的到,早年在新店北新路二段的裕隆舊廠,推出「極景」建案後,當地已形成新的商圈,此後,該公司在中興路的舊廠區,也改建成住宅,寶橋路的廠房也有改建規畫。 稍早在新店地區造成矚目的「湯泉」案,則是榮民工程處的閒置土地;中和市景平路一帶的台新紡織舊廠,佔地6000坪,也推出「元氣大鎮」住宅案;而國賓磁磚位於新莊的1萬坪廠房,及鶯歌約3萬坪的廠區土地,也積極規畫為住宅別墅。 隨著都市發展,全省各地不乏老舊廠房改建為住宅區的情況,傳統產業的外移或歇業,留下的老舊廠區,搖身變為高級住宅社區,有土斯有財,誠非虛言。 2005.01.18 …